La futura ley de vivienda: los expertos desmenuzan sus principales puntos
Los expertos analizan el impacto de las principales medidas que han trascendido que contendrá la legislación que prepara el Gobierno para garantizar su accesibilidad.
Desde: Inversión&Finanzas.com
Por: Cristina Vallejo
El Ministerio de Fomento está preparando ya su nueva Ley de Vivienda e incluso el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha esbozado las principales líneas que podría contener el texto y el ministro del ramo, José Luis Ábalos, también ha trazado las prioridades, que podrían ser susceptibles de ampliarse con las propuestas de la PAH o de Unidos Podemos. Algunas de las medidas más relevantes pasan por la construcción de vivienda pública destinada al alquiler, la extensión de los contratos de arrendamiento de los tres a los cinco años, la penalización de la tenencia de viviendas vacías, la regulación de los apartamentos turísticos, el control de los precios, la mejora del tratamiento fiscal de la vivienda en alquiler o que las socimis empiecen a pagar el Impuesto de Sociedades.
La negociación de la nueva ley llega en un momento en que al temor a que se esté incurriendo en excesos similares a los de la última burbuja se une la creciente sensibilidad social sobre las consecuencias que en el acceso a la vivienda está teniendo la subida de los precios en venta y sobre todo en alquiler mientras continúa la contención salarial y la precariedad del empleo. En un contexto de falta de alternativas de inversión conservadoras a la par que rentables en los mercados financieros, muchos inversores optaron por el inmobiliario para rentabilizar sus ahorros, aprovechando primero la bajada de precios y, a continuación, la pujanza del alquiler. La nueva ley les afectará. La incógnita está en saber de qué modo: si hará más atractiva su opción e incluso animará a más propietarios a sacar sus viviendas al mercado de arrendamiento y si facilitará el acceso a la vivienda a más potenciales inquilinos, o si podría poner en cuestión que la rentabilidad que han venido obteniendo pueda comenzar a mermar. Un puñado de expertos analiza el posible impacto de cada una de las medidas que han trascendido.
Pisos vacíos
Una de las propuestas más controvertida (y también recurrente en los últimos años) es la que busca aflorar oferta penalizado a quien tiene viviendas vacías, sean particulares, bancos o empresas sus propietarios. Algunos expertos ponen en duda que sea posible ponerla en práctica, como Luis Corral, de Foro Consultores, que cree que violenta el derecho al libre uso y ejercicio de la propiedad. Otros también cuestionan que sea eficaz, es decir, que cumpla con su objetivo de que salgan al mercado más viviendas en alquiler; o que, incluso saliendo al mercado más viviendas, ello derive en una bajada de los precios.
Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, que considera que el problema en el alquiler obedece al aumento de la demanda y a una oferta que se ha visto mermada por el uso de la vivienda para el alquiler turístico, explica, en primer lugar, que sería necesario realizar una definición muy precisa de lo que es una vivienda vacía y, también, diseñar instrumentos claros para perseguirla, como, por ejemplo, un incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles: que quien tenga una vivienda vacía pague más IBI. Lluís Català, de Forcadell, señala que el registro podría realizarse a través de las compañías de luz y agua y, a partir de ahí, requerir expedientes de inspección. Aunque cree que no tendría demasiado efecto en la oferta, puesto que no ve que haya propietarios que tengan la vivienda cerrada por miedo: los pisos vacíos son cuestión ya del pasado y por imperativo de la crisis, cuando era muy difícil tanto vender como alquilar.
Beatriz Toribio, de Fotocasa, que reconoce que hay un déficit de vivienda en alquiler en las grandes ciudades, cree que las medidas coercitivas no funcionan y es partidaria de que la ley ofrezca mayor seguridad a los propietarios. «En los últimos años se ha avanzado mucho en esta materia, pero aún no hemos alcanzado los estándares europeos», asegura Toribio. Esta experta cree que la principal razón por la que la gente no saca su vivienda al mercado del alquiler es el miedo, por lo que la Administración lo que tiene que hacer es tratar de quitárselo. De otro modo, las medidas punitivas podrían llevar, en su opinión, a que algunos propietarios decidan vender la vivienda y no ponerla en alquiler.
Patricio Palomar, de AIRE Partners, coincide con Toribio: insiste en que si bien en España el propietario tiene seguridad jurídica, no cuenta con seguridad judicial. Cree que de mejorarse esto último, afloraría más oferta y ello presionaría a la baja los precios. Palomar añade: «La administración no puede penalizar al propietario, porque éste ya está lo suficientemente castigado: tener la vivienda vacía no sólo no le reporta ingresos, sino que le supone costes. Quien prefiere tener su casa cerrada es porque ve desprotegidos sus derechos».
Alejandro Inurrieta, que fue presidente de la Sociedad Pública del Alquiler con José Luis Rodríguez Zapatero, apunta que hay dos problemas para poner en marcha esta medida: no se cuenta con buenas estadísticas del parque inmobiliario y, además, considera que quien no quiere sacar una vivienda al mercado del alquiler no lo va a hacer porque tenga que pagar más IBI por ella. Asimismo, Inurrieta apunta que es posible que las viviendas vacías no estén donde hacen falta o incluso que sean inhabitables. Los más de tres millones de casas vacías que se cree que hay en el país se antoja una cifra, pues, que, además de ser imprecisa, sirve para poco.
Además, Inurrieta explica que la gran limitación de esta medida es que en el inmobiliario no funcionan muy bien las leyes de la oferta y la demanda: este mercado atiende más a la presión de la demanda que a la oferta; de ahí que durante el último boom inmobiliario se construyó más que nunca, pero los precios subían también más que nunca. Pero Inurrieta sí defendería medidas tales como la expropiación del uso de la vivienda. Y ello no es ya un tabú: hay comunidades autónomas que la aplican, aunque sólo a propietarios institucionales, como bancos o empresas. Inurrieta, en todo caso, cree más eficaz gravar el valor del suelo ocioso.
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